Hypotéka

Český hypoteční trh prochází v roce 2026 zásadními změnami. ČNB ponechala repo sazbu na 3,5 % i po březnovém zasedání, průměrná úroková sazba nových hypoték se ustálila kolem 4,46–4,56 % a od 1. dubna 2026 platí přísnější pravidla pro investiční hypotéky — LTV max. 70 % a DTI max. 7násobek. Pro vlastní bydlení se limity nemění. Stovky tisíc domácností přitom čelí konci fixace z roku 2021 a výraznému nárůstu splátek. Tato příručka vám dá kompletní přehled o podmínkách, sazbách a postupu pro získání hypotéky v ČR v roce 2026.

Klíčové novinky na hypotečním trhu v roce 2026

1. Repo sazba ČNB zůstává na 3,5 %. Bankovní rada ČNB ponechala na březnovém zasedání dvoutýdenní repo sazbu beze změny. Ekonomové z Komerční banky, České spořitelny a Raiffeisenbank shodně předpokládají první pokles sazeb až v období září–listopadu 2026, a to zejména kvůli dovozu inflace z Blokády Hormuzského průlivu a americkým clům na evropské zboží.

2. Od 1. dubna 2026 přísnější pravidla pro investiční hypotéky. ČNB doporučila bankám pro investiční hypotéky (třetí a další nemovitost nebo byt určený k pronájmu) přísnější limity: LTV max. 70 % a DTI max. 7násobek ročního čistého příjmu. Pro hypotéky na vlastní bydlení se nic nemění.

3. Konec fixace pro stovky tisíc domácností. Velká část domácností, která si vzala hypotéku v roce 2021 při sazbách pod 2 %, čelí v roce 2026 výraznému nárůstu splátek po refixaci. Swiss Life Hypoindex přitom uvádí, že jaro 2026 přineslo tradiční mírný pokles sazeb — avšak stále daleko nad úrovní z roku 2021.

Aktuální hypoteční sazby v ČR — duben 2026

Průměrná výše nové hypotéky dosáhla na konci roku 2024 téměř 3,86 milionu Kč, s meziročním nárůstem o 20 %. V roce 2024 banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky za 228 miliard Kč — meziroční nárůst o 83 %. Návrat pod 2 % se nečeká.

Úvěrové ukazatele ČNB — co vás jako žadatele čeká

ČNB nastavuje tři klíčové ukazatele, kterými se musí banky řídit při schvalování hypoték. V roce 2026 je závazný pouze LTV — DTI a DSTI jsou pro standardní hypotéky deaktivované, ale banky s nimi pracují interně.

Zákon navíc připouští, že až 5 % všech nově poskytnutých hypoték nemusí limity splňovat — pokud je banka přesvědčena, že klient hypotéku zvládne splácet. To dává bankám určitý prostor pro individuální posouzení.

Jak funguje schvalování hypotéky — bonita a příjem

Banky v roce 2026 hodnotí žadatele mnohem přísněji než před rokem 2020. Nestačí splnit příjmové limity — banky zkoumají stabilitu a udržitelnost příjmu, typ pracovního poměru i historii účtu.

Klíčové faktory bonity:

• Výše a stabilita příjmu: zda je příjem dostatečný a zda se nejedná o krátkodobý nebo nepravidelný příjem
• Typ pracovního poměru: trvalý pracovní poměr je vnímán nejlépe, probíhající zkušební doba nebo OSVČ může vyžadovat delší historii
• Úvěrová a platební historie: záznamy v registrech BRKI, NRKI, REPI nebo SOLUS — negativní záznamy vedou k zamítnutí
• Stávající závazky: všechny splátky stávajících úvěrů jsou odečteny od disponibilního příjmu
• Majetek: hodnota zajistitelného majetku ovlivňuje výsledné podmínky

Fixace a refixace — klíčové rozhodnutí v roce 2026

Výběr délky fixace je v roce 2026 mimořádně důležitý. Domácnostem, jejichž fixace skončí v roce 2026, typicky vzroste splátka o tisíce korun měsíčně — přechod ze sazby 1,5–2 % na sazbu 4,5 % u hypotéky 3,86 mil. Kč na 25 let představuje nárůst splátky zhruba o 5 000–7 000 Kč měsíčně.

Co dělat při konci fixace:

• Banka musí zaslat návrh nové sazby nejméně 3 měsíce před koncem fixace
• Máte právo hypotéku bez sankce refinancovat u jiné banky na konci fixace
• Nekontaktujte jen svou banku — zajistěte si nabídky od 2–3 konkurentů a použijte je jako vyjednávací nástroj
• Každý rok lze bez sankce splatit až 25 % zůstatku hypotéky (závisí na podmínkách smlouvy)

Americká hypotéka — neúčelová alternativa

Americká hypotéka je neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Peníze lze použít na libovolný účel — nemusíte prokazovat, na co je využijete. Nabízejí ji MONETA Money Bank, mBank nebo Raiffeisenbank. Výhodou je nižší sazba ve srovnání s nezajištěným spotřebitelským úvěrem. Nevýhodou je, že zatěžuje nemovitost zástavním právem a při neschopnosti splácet hrozí její prodej.

Postup pro získání hypotéky — krok za krokem

1. Zjistěte si vlastní bonitu. Spočítejte si čistý měsíční příjem po odečtení stávajících závazků a odhadněte, jaká výše splátky je pro vás udržitelná. Orientačně platí, že splátky všech úvěrů by neměly přesáhnout 40 % čistého příjmu.

2. Ověřte si záznamy v registrech. Požádejte o výpis z BRKI, NRKI a SOLUS. Jakýkoli negativní záznam musíte vyřešit před podáním žádosti — banka ho bez výjimky zjistí.

3. Naspořte dostatek vlastních zdrojů. Pro vlastní bydlení: minimálně 10 % (do 36 let) nebo 20 % ceny nemovitosti. Nezapomeňte na daň z nabytí nemovitosti, poplatky za katastr, notáře a provizi realitní kanceláře — celkem až 5–7 % navíc.

4. Oslovte alespoň 3 banky nebo hypotečního makléře. Srovnávejte RPSN, ne jen nominální sazbu. Hypoteční makléř může mít přístup k produktům, které banky veřejně nenabízejí.

5. Vyřiďte předschválení hypotéky. Před hledáním nemovitosti si zajistěte indikativní souhlas banky s výší hypotéky. Předschválená hypotéka posílí vaši pozici při vyjednávání s prodávajícím.

6. Podepište smlouvu s vědomím všech podmínek. Přečtěte si podmínky předčasného splacení, možnosti refixace a změny výše splátky. Uzavřete rizikové životní pojištění — je výrazně výhodnější než pojištění schopnosti splácet od banky.

Často kladené otázky